La regla general según el TRLC reformado
Tras la reforma de la Ley 16/2022, el art. 489 TRLC establece que la EPI puede solicitarse conservando los activos esenciales del deudor, entre ellos la vivienda habitual. La condición es que el plan de pagos cubra al menos el importe que los acreedores recibirían si se liquidara dicho activo.
En la práctica, si tu hipoteca está al día y la cuota es asumible, no hay razón para que el juzgado obligue a vender la vivienda. La hipoteca se mantiene viva (la entidad bancaria sigue cobrando) y las demás deudas se exoneran. Es la diferencia más importante respecto al sistema anterior, donde la liquidación era casi siempre obligatoria.
Tres escenarios típicos
Escenario A · Hipoteca al día y razonable. Mantienes la vivienda. La hipoteca se queda viva (sigues pagando la cuota mensual) y las deudas no hipotecarias (préstamos personales, tarjetas, microcréditos, deudas con proveedores) se exoneran totalmente. El juez aprueba la EPI con el patrimonio inmobiliario intacto.
Escenario B · Hipoteca con cuotas impagadas pero recuperable. Antes del concurso, negociamos refinanciación con el banco hipotecario (cuota más baja, alargamiento del plazo, periodo de carencia). Si se acuerda, mantienes la vivienda. Si el banco no acepta, pasamos al escenario C.
Escenario C · Hipoteca insostenible o ya con dación. La vivienda se pierde, pero la deuda hipotecaria pendiente tras la dación o subasta se exonera. Pierdes la vivienda pero quedas libre del importe restante (que en muchos casos ronda los 40.000-150.000 € pendientes tras la subasta).
Plan de pagos: cómo funciona realmente
El plan de pagos es el mecanismo central para mantener vivienda en 2ª Oportunidad. Funciona así:
- Plazo: 3 a 5 años según complejidad del caso.
- Cuota mensual: lo que el deudor pueda asumir tras pagar la hipoteca y atender mínimos vitales.
- Destinatarios: los acreedores ordinarios y subordinados (no la hipoteca, que sigue su curso normal).
- Si se cumple: tras los 3-5 años, las deudas se cancelan definitivamente.
- Si se incumple por causa fortuita: se puede modificar; por causa imputable, se pierde la EPI.
Cuotas típicas en plan de pagos para mantener vivienda: 150-400 €/mes durante 5 años, según ingresos del deudor y volumen de deuda.
Dación en pago durante el concurso
Si la hipoteca es absolutamente insostenible y no hay forma de mantenerla, la dación en pago durante el concurso es la solución. Diferencias respecto a la dación extrajudicial:
- Negociación bajo el paraguas judicial: el juzgado supervisa que el banco aplique condiciones de mercado y no abuse.
- Cancelación del 100% del crédito hipotecario: la entrega de la vivienda extingue toda la deuda, incluyendo la posible diferencia tras tasación. Esto es clave: en daciones extrajudiciales el banco a veces deja una deuda residual.
- Sin coste fiscal: la dación durante concurso de persona física está exenta de IRPF (art. 33 LIRPF) por extinción de pasivos.
Trucos para proteger la vivienda
Cuatro estrategias que funcionan en casos reales:
- Pagar la hipoteca puntualmente hasta el día de la presentación del concurso, aunque sea estirando otras deudas. Una hipoteca al día protege la vivienda; una hipoteca con impagos abre la liquidación.
- Anticipar la refinanciación: contactar con el banco antes del concurso para alargar plazo y bajar cuota. La negociación previa al concurso siempre es más fácil que durante.
- Aval personal de tercero: si un familiar avala una porción de la hipoteca por si el plan de pagos falla, protege el activo.
- Vivienda gananciosa con cónyuge no concursado: si la pareja del deudor no entra en concurso, la mitad ganancial de la vivienda no es liquidable.
Las dudas críticas que siempre nos hacen
¿Qué pasa si tengo dos viviendas, la habitual y una de inversión?
La habitual se protege bajo art. 489 TRLC. La de inversión NO: el juzgado la considerará liquidable salvo que su valor sea inferior a las cargas que pesan sobre ella.
¿Y si la vivienda está a nombre de mi cónyuge solo?
Si está claramente a nombre del cónyuge no concursado, no entra en la masa concursal del deudor. Esto requiere documentación clara (escritura, capitulaciones) y verificación caso a caso.
¿Puedo donar la vivienda a mis hijos antes del concurso?
Mala idea. La donación realizada en los 2 años previos al concurso puede ser anulada por la AC mediante acción rescisoria (art. 226 TRLC). Es fraude de acreedores y puede activar la calificación culpable.